Kiedy warto przy transakcjach na rynku nieruchomości wpłacać zaliczkę, a kiedy zadatek? Jeżeli deweloper zastrzegł w umowie zadatek, to kiedy można żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości?

Na samym początku warto przejść do sprecyzowania pojęć „zadatek” oraz „zaliczka”. W praktyce powszechnie stosowane jest postanowienie umowne, mocą którego odpowiedzialność odszkodowawcza dłużnika z tytułu niewykonania zobowiązania z przyczyn leżących po jego stronie przybiera postać zryczałtowaną i polega na utracie danych wierzycielowi rzeczy zamiennych bądź pieniędzy albo też na konieczności zwrotu wierzycielowi podwójnej ilości otrzymanych od niego rzeczy lub pieniędzy. Zarówno to postanowienie umowne, jak i wręczone przy zawarciu umowy rzeczy zamienne czy pieniądze nazywa się zadatkiem. Natomiast zaliczka jest częściowym spełnieniem świadczenia przez jedną ze stron przed nadejściem terminu jego wymagalności bądź przed otrzymaniem świadczenia od drugiej strony i oznacza tyle, co przedpłata.

W razie rozwiązania umowy, zaliczka podlega zwrotowi, na rzecz tej strony, która ją uiściła. Z kolei zadatek, w praktyce najczęściej wręczany jest przez kupującego przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży. Jeżeli umowa ta nie dojdzie do skutku z winy dewelopera, kupujący ma prawo odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli zaś z winy kupującego, traci on zadatek.

Kiedy zaliczka pełni funkcje zadatku?

Wręczanie rzeczy czy pieniędzy przy zawarciu umowy może stanowić zaliczkę. To czy, zaliczka będzie stanowić zadatek, zależy od woli stron. Jeżeli chcemy mieć pewność, iż wręczana kwota jest zadatkiem bądź zaliczką, należy to wyraźnie doprecyzować w umowie. Bowiem w braku wystarczających wskazówek przemawiających za innym znaczeniem wręczanej kwoty, kodeks cywilny każe przyjąć, że zastrzeżono zadatek. W każdym razie należy pamiętać, iż strony mogą swoim postanowieniem umownym odmiennie niż ustawodawca określić skutki prawne zadatku.

Wracając do pytania co jest korzystniejsze? Zadatek, czy zaliczka? Należy wziąć pod uwagę następujące okoliczności. W przypadku, gdy kupujący uważa, że ryzyko niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku z winy sprzedającego jest zdecydowanie większe, niż z jego winy, powinien zdecydować się na zadatek.